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Bausparen – Wenn aus Freunden Feinde werden

Wenn aus Freunden Feinde werden
Bausparkassen kündigen, tricksen und verweigern

 

Bausparen – es war einmal

Bausparen hat in Deutschland eine lange Tradition. Und eine gute, zumindest für die Zeit zwischen dem Zweiten Weltkrieg und Beginn der Niedrigzinsphase.

Denn durch das Bausparkollektiv konnte die Zinshöhe des Bauspardarlehens von der Entwicklung der Finanzmärkte entkoppelt werden. Die Zinsen für das spätere Bauspardarlehen lagen schon einige Jahre im Voraus fest. Das bedeutete Planungssicherheit für den Schritt ins Eigenheim. Und brachte – ganz wie der Slogan einer bekannten Bausparkasse lautet – ganz viele Familien unter das eigene Dach.

Das alles möchte ich ausdrücklich würdigen.

Okay, gerade in Hochzinsphasen, in denen zinssichere Bausparkredite besonders wertvoll gewesen wären, funktionierte das System nicht, weil die Steuerung des Bausparkollektivs bei vielen Kassen versagte. Da viele Bausparer ein Darlehen beantragten und gleichzeitig niemand zum geringen Ansparzins Mittel bereitstellen wollte, kam es zu erheblichen Verlängerungen der Zuteilungszeit.

Die Interpretation, dass BHW nicht Beamten Heimstätten Werk bedeutet, sondern Bausparen heißt Warten, soll angeblich aus dieser Zeit stammen. Aber ich wollte ja eigentlich die Bausparkassen würdigen.

 

Bausparen – die Zeiten haben sich jedoch geändert

Seit Beginn der Nullzinsphase sind die Konditionen von heute abgeschlossenen Bausparverträgen (Ansparphase und Darlehensphase insgesamt betrachtet) verglichen mit den Marktzinsen so ungünstig, dass vom Neuabschluss von Bausparverträgen abgeraten werden muss.[1]

Konkret: Bei neu abgeschlossenen Bausparverträgen ist der Effektivzins nach Kosten negativ. Und der garantierte Zins für das Bauspardarlehen liegt kräftig über dem Niveau von Hypothekenkrediten.

Bausparen ist somit:

  • nicht transparent,
  • nicht kostengünstig,
  • nicht inflationssicher und zudem
  • unflexibel.

Die Vertriebe der Bausparkassen argumentieren derzeit gerne jenseits von Kosten, Inflation und Flexibilität. Nämlich der angeblichen Zinssicherheit eines künftigen Bauspardarlehens.

Würden die Marktzinsen für Immobilienkredite jedoch in einigen Jahren stark ansteigen (also z.B. auf 5% oder 7% p.a.), dann wäre die Zinsgarantie für die Kunden tatsächlich reines Gold wert.

Wie wahrscheinlich ein solches Szenario angesichts der enormen öffentlichen Schuldenstände ist, muss jeder selbst beurteilen. Schon bei einem Zinsanstieg um nur zwei Prozentpunkte hätten einige europäische Staaten massive Probleme mit der Bezahlung der Zinslast. Und dass die Bausparkassen auf ein solches Szenario hinreichend vorbereitet seien, muss stark bezweifelt werden.

Aber das hindert die Bausparvertriebe nicht daran, aus der Angst vor drohendem Zinsanstieg ein gut laufendes Neugeschäft zu machen. Übrigens mit Verträgen, die nach Kosten einen negativen Effektivzins garantieren! 

Wie Bausparverträge konstruiert sind und weshalb Bausparen heute nur noch selten vorteilhaft sein könnte, lesen Sie in Kapitel D5 „Selbst für Spießer selten geeignet – Bausparverträge“ in meinem Buch „Einfach genial entscheiden in Geld- und Finanzfragen“.

 

Bausparen – der Ton wird rauer

Bei bestehenden Bausparverträgen reibt man sich mittlerweile ungläubig die Augen: Die Bausparkassen schlagen hier gegenüber Ihren Kunden (früher als Freundsparer bezeichnet) überraschend raue Töne an. Sie „gehen immer rabiater gegen Kundinnen und Kunden vor“, so Stiftung Warentest.

Die Kassen kündigen massenhaft alte Bausparverträge, verweigern den Bausparern die Bonuszinsen und handeln insgesamt intransparent und unpartnerschaftlich. Wenn man sich in die Details einliest kann man auch sagen: geradezu trickreich und gnadenlos.

Es wäre früher im Bausparwesen undenkbar gewesen, langjährige, treue Kunden so zu behandeln. Auch viele „Alte Hasen“ aus dem Vertrieb sind entsetzt, wie sich die Zeiten geändert haben.“, so Fachanwalt Andreas Mayer im Interview auf Seite 113 in meinem Buch „Einfach genial entscheiden im Falle einer Finanzkrise: Konstruktive Crashgedanken.

 

Bausparkassen in Not und ohne Zukunftsperspektive

Das Geschäftsmodell der Bausparkassen ist durch die Null- und Minuszinswelt bedroht. Kollektives Ansparen und zinssichere, marktunabhängige Kreditvergabe aus den Mitteln des Ansparkollektivs bringt den Kunden keinen Nutzen mehr. Das habe ich ausführlich dargestellt in Kapitel 3.4 meines Buches „Einfach genial entscheiden im Falle einer Finanzkrise: Konstruktive Crashgedanken.

Unter diesen Umständen ist es vielleicht nachvollziehbar, wenn Bausparkassen für sie unattraktive Verträge loswerden und sich um jede Bonuszahlung drücken wollen. Aber okay ist das nicht!

 

Vertragskündigungen, Bonusverweigerung und Verhandlungstricks

Wer einen alten Bausparvertrag mit aus heutiger Sicht „hohen“ Guthabenzinsen (z.B. 2 oder 3% p.a.) und die Aussicht auf einen schönen Zinsbonus hat, muss damit rechnen, dass seine Bausparkasse den Vertrag kündigt und mit allerlei Tricks unbedingt verhindern möchte, die Bonuszinsen auszuzahlen.

Hellhörig sollten Sie auch dann werden, wenn Ihre Bausparkasse versucht, die Konditionen Ihres Vertrags zu ändern. Dass Sie den Tarif wechseln oder irgendwelche Auflösungsangebote annehmen sollen. Wenn die Kasse Ihnen einen Verrechnungsscheck zuschickt. Oder versucht, Sie sonst zum freiwilligen Ausstieg aus dem Bausparvertrag zu bewegen.

Bausparkassen versuchen dabei zu locken oder zu drohen. Sie als Bausparer sollten in jedem Falle kritisch prüfen und sich im Zweifel Rat einholen.

 

Wie Bausparer ihren Zinsbonus retten

Bonuszinsen wurden den Bausparern bei Vertragsschluss für den Fall versprochen, dass sie nach der Ansparphase auf das ihnen eigentlich zustehende Darlehen freundlicher Weise verzichten. Und mit diesem freundlichen Verzicht anderen Interessierten ein früheres Bauspardarlehen ermöglichen (daher der Name Freundsparer).

So versprachen einige Kassen den Bausparern z.B. zusätzliche 2% für jedes Jahr der Laufzeit, in der das Bauspardarlehen nicht in Anspruch genommen wurde. Bei diesem Zinsbonus kann es sich um mehrere Tausend Euro handeln.

Mittlerweile raten Verbraucherschützer Bausparern dringend, bei ihrem Bausparvertrag wachsam zu sein. Rechtzeitiges und richtiges Handeln ist wichtig, um nicht den Zinsbonus zu verlieren.

Finanztest hat ein Spezial zu den „größten Bonusfallen“ verfasst und erklärt, „wie Sparer ihr Geld retten können“. Mehrfach wird dort der Verbraucheranwalt Andreas Mayer zitiert, der zahlreiche Bausparer unter seinen Mandanten hat. Er schrieb auch bereits hier im Finanzblog einen Gastbeitrag.

Verbraucherzentralen beraten individuell und helfen mit einem Musterbrief, um sich gegen angedrohte oder schon ausgesprochene Kündigungen zu wehren. Sie berichten von Kündigungen der LBS Baden-Württemberg, der BHW, der Debeka, der Wüstenrot, der LBS West/LBS Westdeutsche Landesbausparkasse, der Aachener Bausparkasse und der BSQ.

 

Und was bedeutet das nun konkret für Sie?

 

  • Prüfen Sie, welche Voraussetzungen Sie für den Erhalt des Zinsbonus erfüllen müssen (siehe Vertrag mit Anhängen).
  • Prüfen Sie regelmäßig, ob die Bausparkasse tatsächlich noch die Sparraten per Lastschrift von Ihrem Konto einzieht. Einige Bausparkassen ziehen die Sparbeiträge nämlich einfach nicht mehr ein und kündigen dann dem Kunden wegen ausstehender Zahlungen.
  • Prüfen Sie, warum und wann Ihre Bausparkasse frühestens kündigen kann. Meist, sobald das angesparte Guthaben die Bausparsumme erreicht hat. Aber auch, wenn der Kunde seine monatlichen Sparraten nicht zahlt.
  • Droht die Kündigung oder hat die Bausparkasse gar bereits gekündigt, wird es brenzlig.
  • Zehn Jahre nach Erreichen der Zuteilungsreife kann die Bausparkasse laut aktueller Rechtsprechung (BGH XI ZR 272/16) einen Bausparvertrag wirksam kündigen (Achtung: prüfen Sie, ob der Vertrag tatsächlich schon zehn Jahre lang zuteilungsreif ist). Und zwar selbst dann, wenn der Bausparvertrag noch nicht voll angespart ist.
  • Die Verbrauchzentrale weist auf eine wichtige Einschränkung hin:Etwas anderes kann gelten, wenn nach den vertraglichen Vereinbarungen der Bausparer z.B. im Fall eines (zeitlich begrenzten) Verzichts auf das zugeteilte Bauspardarlehen und nach Ablauf einer bestimmten Treuezeit einen (Zins-)Bonus erhält. Liegt eine solche Situation vor, kann die Bausparkasse erst 10 Jahre nachdem der Kunde die Voraussetzungen für den Bonus erfüllt hat kündigen. Verbraucher:innen sollten prüfen lassen, ob diese spezielle Konstellation auch in ihrem Fall gegeben ist.“
  • Ansonsten ist die Rechtslage umstritten. Nicht selten ist die Kündigung durch die Bausparkasse unwirksam.
  • Beispiel 1: Die Bausparkasse kündigt, weil der Bausparvertrag vollständig angespart bzw. überspart Hier ist fraglich, wann der Bausparvertrag tatsächlich als voll bespart gilt. Wenn die vertraglich vereinbarte Bausparsumme bereits durch Sparleistungen und Zinsen des Bausparers erreicht bzw. überschritten ist. Oder nur, wenn auch die Bonuszinsen berücksichtigt werden?
  • Beispiel 2: Die Bausparkasse kündigt mit Verweis auf 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) bzw. §314 BGB (Kündigung aus wichtigem Grund). Das ist meist unzulässig. Mit einem Musterbrief “Widerspruch gegen Kündigung nach § 313 und § 314” der Verbraucherzentralen können Sie sich gegen eine unberechtigte Kündigung wehren.
  • Wachsam sein und prüfen gilt auch immer dann, wenn Ihre Bausparkasse versucht zu locken oder zu drohen. Sollen Konditionen geändert, Tarife gewechselt oder Auflösungsangebote angenommen werden, ist das meist zu Ihrem Nachteil.
  • Es kann sein, dass Sie besser fahren, wenn Sie Ihren Bausparvertrag selbst kündigen bzw. die Annahme der Zuteilung und den Verzicht auf das Darlehen erklären. ACHTUNG: Das muss aber vorher konkret fachlich geprüft werden!

 

So ist das, wenn aus Freunden Feinde werden. Wie die Bausparkassen mit treuen Bestandskunden umgehen, gleichzeitig aber in hohem Umfang Neuverträge mit negativem Ansparzins in den Markt drücken, ist ein ganz unrühmliches Stück deutscher Finanzgeschichte.

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Herzliche Grüße
Hartmut Walz
Sei kein LeO!

 

Erschienen am 30. Juli 2021.
Der Hartmut Walz Finanzblog ist unabhängig, kosten- und werbefrei. Ich erhalte für Links und Empfehlungen keinerlei Honorar, Kick-back, Beteiligung o. ä.

 

* Wie immer gilt: Alle Inhalte wurden nach bestem Wissen und mit größter Sorgfalt erstellt. Es wird trotzdem keine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernommen. Eine Haftung ist ausgeschlossen. Die Inhalte stellen keine konkreten Anlageempfehlungen sowie keine Finanz-, Rechts-, Steuer- oder andere Beratung dar.

[1] Es gibt eine seltene Einzelfallkonstellation, in der sich Bausparen ausnahmsweise lohnen könnte. Das Stichwort hier lautet Bonitätshebelung. Lesen Sie über dieses „Financial Engineering“ bei Interesse auf Seite 264, Kapitel D5 „Selbst für Spießer selten geeignet – Bausparverträge“ in meinem Buch „Einfach genial entscheiden in Geld- und Finanzfragen“.

 

6 Gedanken zu „Bausparen – Wenn aus Freunden Feinde werden“

  1. Ich erlebe derzeit wie eine regionale Volksbank in meiner Heimat wieder verstärkt Bausparverträge (BSV) vertreibt. Aus dem Setup des „jungen und hippen Marketings“ dieses Instituts, lässt sich unschwer erkennen, das die Zielgruppe junge Verbraucher sind, die gerade ihre Ausbildung beendet haben und so richtig ins Berufsleben einsteigen.
    Ich habe mal ein beispielhaftes, aktuelles Angebot eines solchen BSV i.H.v. 50.000 EUR angeschaut und nach meinen Verständnis mit einem Rechentool für Bausparverträge durchgespielt.

    Zwei Wesentliche Erkenntnisse für mich waren:

    1. Während der Ansparphase erleidet man auf jeden Fall eine negative Verzinsung, die Gebühren liegen ein Vielfaches über den Erträgen.

    2. Bindet man Zulagen ein, die der Verbraucher unter bestimmten Voraussetzungen, während der Ansparphase erhält, schafft gerade so eine leicht positive Verzinsung. Das Thema Inflation usw. lasse ich an dieser Stelle mal außen vor.

    Gerade Erkenntnis Nr. 2 veranlasst mich wieder über das Thema Subventionen für nicht wettbewerbsfähige Produkte nachzudenken, wenn Zulagen die aus Steuermitteln gezahlt werden, ohnehin im Wesentlichen nur wieder beim Anbieter und nicht beim Verbraucher landen. Irgendwoher kenne ich das doch…. Die wohl eher wenigen Fälle wo ein BSV Sinn macht, sind dann wohl wieder eben so häufig wie bei einem Riesterkonstrukt anzutreffen.

    Firmen die sich nicht an den Markt anpassen und Technologien die sich nicht weiterentwickeln verschwinden in aller Regel von der Bildfläche. Warum werden dann BSV mit den derzeitigen Marktbedingungen am Leben erhalten?

    Freundliche Grüße
    Philipp Hansert

    Antworten
    • Lieber Philipp Hansert, Ihre nachdenklichen und gut analysierten Überlegungen sprechen mir aus dem Herzen.
      Der Grundsatz, dass unser Staat keine Spar- oder Vorsorgeprodukte fördern sollte, die ohne Förderung unsinnig sind, wird immer häufiger durchbrochen.
      Letztlich ist es auch hier eine erhebliche Subventionierung der Finanzdienstleistungsindustrie aus unseren Steuermitteln. Und führt zu einer klaren Fehlallokation von Kapital.
      Herzliche Grüße, Hartmut Walz – Sei kein LeO!

      Antworten
  2. Es ist unglaublich, wie Bausparkassen mit ihren Kunden umgehen. Mit üblen Tricks schütteln sie Kunden ab. Und es noch erstaunlicher, dass es immer noch Vertriebler gibt, die Kunden mit falschen Angaben ködern.
    Nicht nur die Bausparkunden, sondern auch die Steuerzahler sind die Leidtragenden.

    Antworten
  3. Wir sind derzeit in der Finanzierungssuche für unser Eigenheim. Viele Banken (bspw. auch die Sparkasse) bieten für lange Zinssicherheiten von über 20 Jahren nur ein Darlehen in Form eines Bausparvertrages an (dann aber Zinsbindung bis Gesamtende der Finanzierung). Bis zur Zuteilung wird die “Tilgung” angespart und ab der Zuteilungsreife dann der Bausparvertrag getilgt. Die Zinsen liegen insgesamt etwas höher als ein reines Annuitätendarlehen, welches es aber eben nicht so häufig mit langen Zinsbindungen gibt. Außerdem locken die Banken auch noch mit mehr Flexibilität (Anpassung der Tilgungsraten ohne Limit und kostenlos, unbegrenzte Sondertilgung, usw.).
    Wir stehen auch noch vor der Entscheidung welche Form wir wählen; jedoch macht es für mich den Eindruck als ob die Banken Ihren angeschlossenen Bausparkassen über diese Finanzierungsart dringend benötigte Kunden “zuschachert”. Sie könnten die langen Laufzeiten schließlich auch selbst anbieten, wenn sie das wirklich wollen würden. Und ob ein komplizierteres Produkt auf eine so lange Laufzeit mehr Sinn macht als ein Standardannuitätendarlehen ist immer fraglich. Es steht hier immer die größere “Nähe” zum Bankberater (hauptsächlich Filialbanken mit Bauspardarlehen) dem günstigeren Annuitätendarlehen ohne eigenen Ansprechpartner (meist Direktbanken oder Versicherer) gegenüber.

    Antworten
    • Lieber Felix Feld, die harschen Worte tun mir leid, aber es ist unter Finanzierungsfachleuten seit langem unstrittig, das die Ihnen angebotene Kombi “BSV mit sofortigem Darlehen” aus Kundensicht grober Unsinn, da viel zu teuer ist.

      Die Konstruktion – in der Fachsprache als “Bauspar-Vorausdarlehen” bezeichnet – stellt ein Zinsdifferenzgeschäft zu Lasten der Kunden dar, da diese auf die gesparten Zinsen einer Tilgung verzichten und gleichzeitig dieses Geld in einen aktuell in der Ansparphase unverzinsten Bausparvertrag einzahlen.

      Ich kann Ihnen also nur den Rücken stärken, dass Sie derlei Unfug nicht mitmachen. Zeigen Sie im “Beratungsgespräch”, dass Sie die Unvorteilhaftigkeit des Kombi-Angebotes durchschaut haben und geben Sie der Bank dann noch eine letzte Chance ein wettbewerbsfähiges Angebot mit langer Zinsfestschreibung zu unterbreiten. Ich kenne zahlreiche Fälle, in denen dies letztlich doch geklappt hat, ohne dass Kunden zu Online-Banken wechseln mussten. Wie schade, dass man dann aber immer zuerst schimpfen muss… 😉

      Herzliche Grüße, Hartmut Walz – Sei kein LeO!

      Antworten
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Prof. Dr. Hartmut Walz
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