SCHLÜSSEL ZUM GLÜCK? Immobilien als Anlageklasse, Teil 1

SCHLÜSSEL ZUM GLÜCK?
Immobilien als Anlageklasse, Teil 1

Geldanlage in Immobilien? Immobilienblase? Sie als Immobilieninvestor? Immobilien und Steuern? Kaufen oder mieten? Besitzen oder benutzen?

 

Am 23. November 2017 fanden die Finanzgespräche/Herbst an der Hochschule Ludwigshafen am Rhein statt – diesmal zum Thema „Immobilien als Anlageklasse“. Die Abendveranstaltung hatte eine sehr gute Resonanz und ein ebenso gutes Feedback. Leider war die Aula völlig überbucht, so dass zahlreiche Interessierte leider nicht mehr teilnehmen konnten. Außerdem ist das Thema Immobilien (derzeit) wohl allgemein von großem Interesse. Gerne fasse ich daher in diesem und dem nachfolgenden Blogbeitrag einige zentrale Ergebnisse des „Immobilienabends“ zusammen.

 

Lassen Sie uns zunächst auf die Frage eingehen:

Treibt Deutschland Stand 2017 in eine Immobilienblase?

Die schnelle Antwort lautet „Nein“. Denn trotz zum Teil stark gestiegener Preise kann von einer flächendeckenden Blase nicht die Rede sein.

Zusammenfassend folgende Abbildung:

Die etwas ausführlichere Antwort lautet: Nach aktuellem Stand der Dinge ist auch bei einem Preisrückgang auf dem Immobilienmarkt oder einer konjunkturellen Eintrübung nicht mit einer massenhaften Zwangsversteigerung von Immobilien (entsprechend der Situation der US-amerikanischen Subprime-Krise) zu rechnen. Und somit kein Platzen einer Preisblase zu befürchten. Denn erstens ist die juristische Ausgestaltung der Immobilienfinanzierung hierzulande robuster. Und zweitens sind nach wie vor solide Eigenkapitalanteile der Käufer und regelmäßige Kredittilgungen die Regel.

Auch die Stand 2017 und in absehbarer Zukunft feststellbare Lücke zwischen Neubauzahlen von Wohnimmobilien einerseits und der Nachfrage nach entsprechenden Wohnimmobilien andererseits lässt derzeit keine flächendeckende Blase erwarten.

Jedoch sind regionale Überhitzungen und spekulative Übertreibungen mancherorts unverkennbar. In bestimmten Ballungszentren lässt sich die preistreibende Nachfrage nur noch durch die „greater fool Theorie“ erklären: „Nein, ich bin kein Narr, dass ich diesen überzogenen Preis bezahle, denn ich zahle diesen Preis nur, weil ich damit rechne, dass ich bald einen noch größeren Narren finden werde, der einen noch höheren Preis bezahlen wird!“

 

Unterschiedliche Fragestellungen rund um Anlageentscheidungen in Immobilien

„Eine falsche Antwort ist leicht festzustellen, aber es braucht Originalität, um eine falsche Frage zu entdecken“ (Paul Watzlawick zugeschrieben)

Bei der Prüfung, ob Immobilien als Anlage für Sie geeignet sind, sollten Sie zunächst drei unterschiedliche Fragestellungen prüfen.

Der nachfolgend abgebildete Entscheidungsbaum weist Ihnen den Weg:

1.   Entscheidung für die Anlageklasse Immobilien

Die erste Fragestellung ist für einen Kapitalanleger relevant, der über freie Mittel verfügt und ganz „cool“ überlegt, in welche Anlageklasse er diese investieren soll.

Die Immobilie konkurriert hier mit anderen Anlageklassen, wie Aktien, Anleihen, Rohstoffen bzw. Gold sowie exotischen Anlagealternativen. Die Entscheidung pro oder contra Immobilie ist hier unter dem Gesichtspunkt des Risiko-/ Renditeverhältnisses sowie der Streuung über verschiedene Anlageklassen (= Diversifikation zwischen unterschiedlichen Anlageklassen) zu treffen.

2.   Entscheidung zwischen Eigen- und Fremdnutzung von Immobilien

Die zweite Fragestellung betrifft Menschen, die sich bereits für eine Investition in die Anlageklasse Immobilien entschieden haben und nun abwägen, ob sie die zu erwerbende Immobilie selbst nutzen oder einem Dritten vermieten wollen.

Diese Entscheidung wirft eine erhebliche Anzahl „harter“ wie auch „weicher“ (= emotionaler) Aspekte auf. Hinsichtlich eines zentralen „harten“ Aspektes, nämlich der i. d. R. stark unterschätzten steuerlichen Vorteilhaftigkeit einer eigengenutzten Immobilie sei auf den Blogbeitrag von Prof. Dr. Jamin verwiesen, den Sie hier finden.

3.   Entscheidung zwischen kaufen und mieten

Eine dritte Fragestellung kann mit dem Schlagwort „kaufen oder mieten“ skizziert werden. Jeder Mensch, der nicht unter der Brücke schläft, konsumiert das Gut „Immobilie“. Die Frage ist nur, ob er das Konsumgut als Eigentümer oder als Mieter nutzt. Die vorzugswürdige Form der Nutzung hängt wiederum von „harten“ wie auch „weichen“ Aspekten ab – nicht zuletzt der emotionalen Rendite des Eigentums.

Klar erkennbar ist, dass die Fragestellung (1) den breitesten Entscheidungsrahmen und die Fragestellung (3) den engsten Entscheidungsrahmen betrifft.

„Eigentlich“, d. h. wenn man konzeptionell sauber, rein theoretisch optimierend, alle Emotionen vernachlässigend – kurzum von einem „Homo oeconomicus“ – ausgeht, sollte jeder mit der rot umrandeten Fragestellung (1) beginnen: Entscheide ich mich für die Anlageklasse Immobilie?

Jedoch ist das Leben bunt und ist es in der täglichen Praxis geradezu der Regelfall, dass Menschen – auf welcher Basis auch immer – die Vorentscheidung für ein Immobilieninvestment getroffen haben und somit innerhalb des Rahmens (2) optimieren: Vermiete ich die Immobilie oder nutze ich sie selbst?

Ebenso legitim ist die Fragestellung (3), die nur noch die unterschiedliche Art der Nutzung von Wohneigentum zu optimieren sucht: Miete oder kaufe ich?

Wichtig ist allein, dass Sie sich klar machen, auf welcher Ebene Sie überhaupt gerade entscheiden. Welche der Fragestellungen überhaupt gerade Ihr Thema ist. Und dass Sie die jeweiligen Pro- und Contra-Argumente der unterschiedlichen Ebenen nicht vermengen.

 

Bei der konkreten Prüfung eines Immobilieninvestments ist in der Regel die Berücksichtigung von sieben Kriterien sinnvoll.

Denn auch bei der Entscheidung über die Anlage in Immobilien sollte eine einseitige Fokussierung auf Einzelkriterien vermieden werden. Nützlich ist hier die „einfach geniale Siebeneckprüfung“.

Leser meines Buches „Einfach genial entscheiden in Geld- und Finanzfragen“ kennen das Siebeneck als nützliches Schema zur Bewertung von Anlagemöglichkeiten und den Grundgedanken dahinter.

So können Sie mit den sieben Kriterien zum Beispiel den Erwerb einer eigengenutzten wie auch fremdgenutzten Immobilie umfassend prüfen.

Die hierzu in der folgenden Abbildung gezeigten Ausprägungen sind nur indikativ und exemplarisch zu verstehen. Sie können je nach individuellen Gegebenheiten anders aussehen und sind jeweils vor dem Hintergrund der konkret gegebenen Daten zu prüfen.

Die zentrale Botschaft der Siebeneck-Prüfung lautet lediglich, stets eine Prüfung aller relevanten Kriterien vorzunehmen.

 

Noch ein wichtiger Gedanke zum Immobilieninvestment:
Immobilien sind extrem langfristige Wirtschaftsgüter

Da Immobilien eine meist sehr lange Lebenserwartung haben, reagiert ihre Bewertung sowohl auf Veränderungen des Zinssatzes als auch der Inflationsrate oder der Miethöhe sehr empfindlich. Die nachfolgende Darstellung erklärt sich nahezu von selbst.

Je nach Datenkranz bzw. Annahmen über die künftige Entwicklung der relevanten Umfeldbedingungen lässt sich leicht ein fünffach höherer (oder niedrigerer) Wert argumentativ herleiten.

Auch dieses Rechenexempel relativiert übrigens die zum Teil sehr emotional geführte Diskussion um eine allgemeine bzw. flächendeckende Preisblase von Immobilien in Deutschland, siehe die Ausführungen oben.

 

Damit ende ich diesen ersten Teil zu Immobilien als Anlageklasse – und mache – wie es sich in der Adventszeit gehört, nach einer kleinen Wartezeit weiter. Das zweite „Immobilien-Türchen“ öffnet sich nächsten Freitag Mittag. Den Teil 2 des Blogbeitrags finden Sie hier.

In heimeliger Vorfreude bitte schon mal den ersten Teil weiterempfehlen.

Herzliche Grüße
Hartmut Walz
Sei kein LeO!

 

 

Erschienen am 08. Dezember 2017.
Link zum Teil 2 des Blogbeitrags sowie zur 3. Auflage des Finanzenbuchs sowie folgender Schlusssatz ergänzt am 18. November 2020.

 

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