GASTBEITRAG PROF. DR. JAMIN, HS LUDWIGSHAFEN A. RH.
Selbstgenutzte Wohnimmobilien – eine steuerfreie Kapitalanlage
Wohnimmobilien zählen zu den wichtigsten Anlageklassen privater Sparer und sind in den letzten Jahren auf Grund der anhaltenden Niedrigzinsphase erheblich im Wert gestiegen. Gleichzeitig gehört mehr als die Hälfte der deutschen Bevölkerung nicht zu den Immobilieneigentümern und…
… profitiert somit nicht von steigenden Immobilienwerten. Vor diesem Hintergrund soll in diesem Beitrag eine aus Sicht von Immobilieneigentümern erfreuliche Eigenschaft von selbstgenutztem privatem Wohneigentum beleuchtet werden, nämlich dessen Steuerfreiheit.
Für die Entscheidung, ob eine Investition in Wohnimmobilien getätigt werden sollte, spielen viele Faktoren eine Rolle, wobei die folgende Aufzählung keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt: Wie ist die absehbare Wertentwicklung im lokalen Markt? Passt eine Immobilie in mein Anlageportfolio oder bildet sich ein nicht vertretbares Klumpenrisiko? Gibt es andere Anlageklassen, die mit weniger oder dem gleichen Risiko eine höhere Rendite erwarten lassen? Wenn die Immobilie selbst genutzt werden soll, wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit für in naher Zukunft erforderliche Umzüge? Wie ist die steuerliche Behandlung der Immobilieninvestition im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen?
Die steuerliche Behandlung von Wohnimmobilien
Dieser Beitrag soll keine abschließende Antwort darauf liefern, für wen sich eine Investition in eine private Wohnimmobilie lohnt. Er soll lediglich einen ausgewählten Aspekt beleuchten, nämlich die steuerliche Behandlung von Wohnimmobilien und die Unterschiede in der steuerlichen Behandlung von selbst- und fremdgenutztem Eigentum herausarbeiten. Mein Kollege Hartmut Walz hat in seinem Buch „Einfach genial entscheiden in Geld- und Finanzfragen“ völlig richtig herausgearbeitet, dass eine Entscheidung für eine Kapitalanlage niemals nur auf Grund von deren steuerlicher Behandlung getroffen werden sollte. Gleichzeitig ist der mit der Selbstnutzung von Wohnimmobilien verbundene Steuervorteil so erheblich, dass er bei der Entscheidung über die Geldanlage eines Haushalts nicht ignoriert werden kann.
Ersparte Miete muss nicht versteuert werden
Der Ertrag einer selbstgenutzten Wohnimmobilie besteht in der ersparten Miete, und diese muss nicht versteuert werden. Sämtliche anderen Einkünfte aus Anlagen unterliegen der Besteuerung, in Form der Abgeltungssteuer bei Geld- und Wertpapieranlagen oder in Form der persönlichen Einkommensteuer bei Einnahmen aus vermieteten Immobilien.
Aufwendungen sind aber auch nicht steuermindernd
Gleichzeitig hat die Selbstnutzung der Immobilie den Nachteil, dass mit der Bewirtschaftung verbundene Aufwendungen wie Finanzierungs- und Instandhaltungskosten oder Abschreibungen nicht steuermindernd geltend gemacht werden können, was allerdings bei vermieteten Immobilien möglich ist. Dieser letzte Aspekt wird häufig von Finanzberatern betont: „Kaufen Sie sich doch eine Wohnung und vermieten diese, dann können Sie Steuern sparen.“
Gerade am Anfang einer Immobilieninvestition kann es vorkommen, dass die Aufwendungen für die Immobilie die Erträge übersteigen und es daher vorteilhaft wäre, den Verlust steuermindernd geltend zu machen, was im Falle der Vermietung möglich ist. Dies ändert sich aber im Zeitverlauf auf Grund von Darlehenstilgungen und damit rückläufigen Finanzierungskosten und im Zeitverlauf steigenden (ersparten) Mieten. Über die gesamte Nutzungsdauer einer Immobilie wird der Ertrag in Form (ersparter) Mieten die Aufwendungen übersteigen. In diesem Fall ergibt sich ein deutlicher Vorteil für die Selbstnutzung, weil der die Aufwendungen übersteigende Teil des Ertrags nicht versteuert werden muss.
Die Beispielrechnung in der voranstehenden Abbildung zeigt, dass sich am Ende des Betrachtungszeitraums von 30 Jahren ein nennenswerter Vermögensunterschied ergibt, je nachdem ob man die Immobilie selbst nutzt oder vermietet. Nochmals wiederholt werden soll an dieser Stelle, dass dies keine allgemeine Empfehlung für den Erwerb von Wohnimmobilien darstellt. Wenn allerdings der Erwerb einer Wohnimmobilie ins Anlageportfolio passt, sollte diese möglichst selbst bewohnt werden, um von der Steuerfreiheit der ersparten Miete profitieren zu können.
Interessante politische Implikationen
Aus diesem Befund ergeben sich interessante politische Implikationen, was mit einer einfachen Überschlagsrechnung verdeutlicht werden soll. Wenn man annimmt, dass es in Deutschland ca. 20 Millionen Haushalte mit selbstgenutztem Immobilieneigentum gibt und dieses im Durchschnitt einen Nettowert von 150 TEUR hat, dann hat der gesamte selbstgenutzte Immobilienbestand einen Wert von ca. 3 Billionen EUR. Wenn man von einer durchschnittlichen Netto-Mietrendite von 2% ausgeht, erwirtschaften die Eigentümer dieser Immobilien einen Ertrag in Form ersparter Miete von 60 Mrd. EUR pro Jahr.
Wenn man von einem durchschnittlichen Grenzsteuersatz der Immobilieneigentümer von 40% ausgeht entgehen dem Staat Steuereinnahmen in Höhe von 24 Mrd. EUR pro Jahr die anfallen würden, wenn alle Deutschen zur Miete wohnen würden. Der in der öffentlichen Diskussion um Verteilungsgerechtigkeit wenig beachtete Befund ist allerdings, dass diese steuerliche Vorzugsbehandlung vor allem dem wohlhabenderen Teil der Bevölkerung zugutekommt, weil vor allem aus diesem Teil die Eigentümer selbstgenutzter Immobilien stammen.
Man könnte daraus die Forderung ableiten, den fiktiven Mietertrag selbstgenutzten Immobilieneigentums zu besteuern, wie es z.B. die Schweiz tut. Eine andere Forderung, der sich der Autor dieses Beitrags eher anschließen würde, zielt darauf ab einem größeren Teil der Bevölkerung den Erwerb von Immobilieneigentum zu ermöglichen, z.B. durch Abschaffung oder Senkung der Grunderwerbssteuer.
Selbstgenutztes Wohneigentum
Jeder der (noch) nicht über selbstgenutztes Wohneigentum verfügt, sollte vor diesem Hintergrund prüfen ob eine Immobilie in sein Anlageportfolio passt. Zwar wird seit Jahren über die demographische Entwicklung diskutiert, die langfristig zu einem Rückgang des Immobilienbedarfs und damit zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen sollte. Allerdings sind die natürlichen und wirtschaftlichen Lebensbedingungen in Mitteleuropa weiterhin so attraktiv, dass auf absehbare Zeit nicht von einem flächendeckenden Rückgang des Siedlungsdrucks – von strukturschwachen Regionen abgesehen – auszugehen ist.
Eine aktuelle Studie von Prof. Moritz Schularick von der Universität Bonn zeigt zudem, dass die Anlageklasse Immobilien über einen sehr langen Zeitraum von über 100 Jahren besser abgeschnitten hat als alle anderen untersuchen Anlageklassen.
Ein weiterer Vorteil der Anlage in eine selbstgenutzte Immobilie besteht darin, dass keine Provisionen an Finanzdienstleister zu zahlen sind, abgesehen von einer ggf. erforderlichen Darlehensfinanzierung. Der Markt für Baudarlehen ist allerdings so transparent und wettbewerbsintensiv, dass es möglich sein sollte eine attraktive Kondition zu finden.
Erschienen am 08. September 2017.
Ich habe zu dem Artikel folgende Anmerkungen:
– Beim Kauf einer Immobilie hat man zunächst einen „Ausgabeaufschlag“ von ca. 10% (Notar, Grunderwerbssteuer, Makler, Versicherungen usw.). „Teure“ Investmentfonds haben im Vergleich dazu nur 3-5% Ausgabeaufschlag.
– Die wichtigste Grundregel für Investoren ist „Diversifikation“. Weise Investoren investieren nie mehr als ein Drittel ihres Vermögens in die gleiche Anlageklasse. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € für eine Immobilie müsste ein Investor also mind. 900.000 € frei verfügbares Vermögen haben um ausreichend diversifiziert zu sein. In dem angeführten Beispiel sollen „Investoren“ 100% ihres aktuellen Vermögens und zusätzlich noch 500% als zukünftig verfügbares Einkommen (das rein fiktiv und unsicher ist) in eine einzige Anlageform investieren. Das ist wirtschaftlicher Unsinn.
– Eine Immobilie ist immobil und nicht flexibel. Daraus resultierenden erhebliche Risiken (Lastenausgleich, Zwangshypothek, Umzug, Arbeitsplatzverlust, Krankheit, Scheidung).
– Bei einer selbstgenutzten Immobilie spart man zwar die monatliche Miete, hat aber im Gegenzug zwangsläufig werterhaltende Aufwendungen wegen der Abnutzung durch das Bewohnen. Für diese Erhaltungsaufwendungen zahlt der Eigentümer sehr wohl Steuer (Mehrwertsteuer, Lohnsteuer für Handwerker etc.). Steuerfrei wohnt man deswegen mit Sicherheit nicht.
– Die Bank hat i.d.R. gemäß AGB ein Sonderkündigungsrecht für den Kredit wenn definierte Voraussetzungen eingetroffen sind (verbunden mit sofortiger Fälligstellung des noch offenen Kreditbetrages und den entsprechenden Folgen).
Mein Fazit:
– Der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie aus Eigenmitteln (ohne Kredit) macht bei sehr vermögenden Investoren aus Diversifikationssicht im Einzelfall durchaus Sinn.
– Der Kauf von selbstgenutzten Immobilien auf Kredit als „Investition“ ist wirtschaftlicher Unsinn.
– Fremdvermietete Immobilien auf Kredit sind brandgefährlich. Das sollten nur absolute Profis (z.B. Immobilienfirmen) machen.
– Die Bankenlobby sieht das natürlich anders, da ihr durch die Niedrigzinsphase und dem ständig steigenden Konkurrenz- und Kostendruck kaum noch verlässliche Ertragsquellen bleiben. Immobilienkredite sind ausschließlich für Banken eine lohnende „Investition“.
– Der größte Profiteur eines Immobilienbooms ist immer der Staat (steigende Einnahmen durch Grunderwerbssteuer). Aus der Politik wird man deswegen niemals ein kritisches Wort zu explodierenden Immobilienpreisen hören (analog zu der Immobilienblase und der daraus resultierenden globalen Finanzkrise 2008).
Sehr geehrter Herr H.,
Ihre Argumente teile ich vom Grundsatz her alle. Die steuerliche Behandlung sollte niemals der alleinige Grund sein, eine Investition in Immobilien zu tätigen. Ich möchte dennoch in Ergänzung zu Ihren Ausführungen noch zwei Argumente „pro selbstgenutzte Immobilie“ anführen:
– Immobilieneigentümer die ein Hypothekendarlehen tilgen, werden durch die Tilgung zu „Zwangssparern“, während Nicht-Immobilieneigentümer ohne Darlehen jeden Monat neu entscheiden können, ob sie zusätzlich zur Bezahlung ihrer MIete noch Esparnisse bilden wollen. Studien zeigen, dass Immobilieneigentümer bei Renteneintritt in der Regel – auch bei gleichem Lebenszeiteinkommen – ein höheres Vermögen haben, da die Nicht-Immobilieneigentümer meist keine ausreichende Spardisziplin aufbringen.
– Das Eigentum an der Immobilie die man bewohnt ermöglicht die Durchführung wohnqualitätssteigernder spezifischer Investitionen (z.B. Küche, Umbauten), die man in einer gemieteten Immobilie niemals durchführen würde. Zudem entfällt das Kündigungsrisiko durch den Vermieter, was aktuell v.a. in Ballungsräumen (München!) zu erheblichen Mietsteigerungen führen kann, wenn ein langjähriges Mietverhältnis endet und man ein neues abschließen muss.
Beste Grüße
Gösta Jamin
Sehr geehrter Herr Prof. Jamin,
vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
Ich traue keiner Statistik, die ich nicht selbst erstellt habe 😉 Damit die von Ihnen angeführte Studie aussagekräftig ist, müssten analog zu dem bereinigten Lebenseinkommen auch erhaltene Erbschaften (z. B. selbstgenutzte Immobilien) und Schenkungen herausgerechnet sein. Ich vermute weiter, dass hier der klassische „survivorship bias“ vorliegt. Menschen, die zunächst eine eigene Immobilie gekauft und fremdfinanziert haben und diese dann später mit erheblichen Verlusten verkaufen mussten (z. B. wegen einer Scheidung) würden in der Studie als „armer Mieter“ und nicht als „armer ehemaliger Immobilieneigentümer“ausgewiesen werden. Hauptgrund für die Verarmung war aber der Kauf einer Immobilie auf Kredit. Dies verzerrt das ganze und führt zu Trugschlüssen.
Die monetäre Bewertung einer Immobilie ist zudem schwierig, da Gutachten, Bewertungen usw. rein fiktive Werte zeigen. Den wirklichen Wert einer Immobilie kennt man erst, wenn man sie tatsächlich verkauft hat.
Ich bleibe dabei: aus meiner Sicht stellt für Privatleute der Kauf einer Immobilie auf Kredit wegen meinen oben angeführten Gründen keine wirtschaftlich sinnvolle Investition dar.
Viele Grüße
Dominik H.
Sehr geehrter Herr Dr. Jamin,
danke für Ihren wirklich sehr erhellenden Beitrag. Gerade den Aspekt der Steuerfreiheit der ersparten Miete hatte ich so überhaupt nicht gesehen. Wenn Herr Steinbrück recht hat, dass das wichtigstse Gen des Bundesdeutschen Bürgers das „Steuerspar-Gen“ ist, dann müssten Verkäufer, Bauträger, Immobilienmakler und Finanzierer „eigentlich“ dieses Argument werblich nutzen. Warum tun sie es denn nicht und warum erfahre ich dieses Argument erst im Finanzblog (statt in der Bildzeitung)?
Elena S.
Sehr geehrte Frau S.,
das Problem bei diesem „Steuervorteil“ ist ja gerade, dass er auf keiner einzigen Abrechnung erscheint, anders als z.B. Werbungskosten oder Aufwendungen im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien, sondern quasi virtuell aber trotzdem sehr real ist. Darum ist er gegenüber Anlegern auch vergleichsweise schwer zu kommunizieren.
Beste Grüße
Gösta Jamin
Sehr geehrter Herr Prof. Dr. Jamin,
Ihre Ausführungen haben mich beeindruckt und absolut überzeugt.
Eine Frage bleibt: Für wie wahrscheinlch halten Sie es, dass nach den nächsten Wahlen das „Steuerprivileg“ für selbstenutzte Immobilien Bestand hat?
Ist es nicht nur allzu logisch, anzunehmen, dass dies auch alsbald fällt?
Herzlich
Dagmar Kunz
Sehr geehrte Frau Kunz,
das ist natürlich theoretisch möglich, allerdings halte ich es nicht für besonders wahrscheinlich. Knapp die Hälfte der deutschen Bevölkerung gehört ja zu den Bewohnern selbstgenutzter Immobilien. Gegen diese Wählergruppe die Besteuerung fiktiver Mieterträge durchzusetzen dürfte schwierig werden, zumal davon auszugehen ist dass Immobilieneigentümer im Vergleich zum Durchschnitt der Gesamtbevölkerung eine überdurchschnittliche Wahlbeteiligung haben.
Beste Grüße
Gösta Jamin
Sehr geehrter Herr Prof. Dr. Jamin,
was meinen Sie mit Klumpenrisiko? Denken Sie an die Gefahr, dass ein Mietnomade meine Wohnung abwirtschaftet und ich ihn nicht rauskriege?
Danke für eine kurze Aufklärung.
P.S.: Ansonsten finde ich Ihren Beitrag super verständlich und fühle mich bestens „aufgeschlaut“. Bin voll auf dem Weg vom LeO zum SeO! :-).
DANKE !!!
Lieber Gösta!
Janine hat gerade Deinen gelungenen und sehr spannenden Artikel entdeckt. Den Aspekt der steuerfrei eingesparten Miete habe ich bisher noch nicht bedacht, vielen Dank für diesen Blickwinkel. Spontan stellt sich mir die Frage, ob die steuerliche Anlage der eingesparten Miete (und natürlich auch die Erträge berücksichtigt worden sind oder noch berücksichtigt werden müssten, entsprechende Spardisziplin vorausgesetzt).
Viele Grüße aus Hamburg
Stefan & Janine 🙂
Liebe Janine, lieber Stefan,
ja, in unserem Modell haben wir Liquiditätsüberschüsse, die sich aus der ersparten Miete ergeben, wiederangelegt und dabei natürlich auch berücksichtigt, dass diese Kapitalerträge dann wiederum der Abgeltungssteuer unterliegen. Diese Überschüsse fallen aber eher gegen Ende des Zeitraums von 30 Jahren an, da ja zunächst das Baudarlehen zu tilgen ist.
Beste Grüße
Gösta